برگزاری اولین اجلاس کشوری انبوه‌سازان و توسعه‌گران

برگزاری اولین اجلاس کشوری انبوه‌سازان و توسعه‌گران

میرزایی: مسکن ریزدانه پیشران بازار سال‌های آینده

به گزارش خبرنگار دنیای اسرار ،: حجت‌الله میرزایی، معاون اسبق امور اقتصادی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، در اولین اجلاس کشوری انبوه‌سازان و توسعه‌گران که عصر پنج‌شنبه در سالن اجلاس و همایش‌های بین‌المللی اصفهان برگزار شد، بر نقش تاریخی رواداری اجتماعی اصفهان در توسعه اقتصادی این شهر تأکید کرد.

میرزایی گفت: اصفهانی‌ها طی صدها سال با پذیرش مدیران و سرمایه‌گذاران از سراسر کشور، نشان داده‌اند که رواداری و پذیرش تنوع فرهنگی، زبانی و قومی یکی از مهم‌ترین عوامل توسعه این شهر بوده است.

*چشم انداز کوتاه اقتصاد؛ چهار عامل محدودکننده کننده

میرزایی تاکید کرد:اصفهانی‌ها همواره میزبان وفادار تجار و صنعتگرانی بوده‌اند که به این شهر آمده و ماندگار شده‌اند.

میرزایی با اشاره به دشواری ترسیم چشم‌انداز اقتصادی در شرایط فعلی، چهار عامل «عدم قطعیت»، «پیچیدگی»، «نوسانات» و «ابهام» را مهم‌ترین موانع پیش‌بینی‌پذیری اقتصاد ایران معرفی کرد و تایید کرد افزایش هزینه‌های مبادلاتی ریشه اصلی بی ثباتی در فضای کسب و کار است.

*تحولات جمعیتی؛سالمندی، خانوارهای کوچک و مهاجرت داخلی

میرزایی افزایش هزینه‌های ناشی از فساد، ناکارآمدی، نوسانات انرژی و کاهش سرمایه اجتماعی را از موانع اصلی سرمایه‌گذاری دانست و تأکید کرد: هزینه‌های مبادلاتی امروز بیش از هزینه‌های ثابت و متغیر بر فعالیت‌ بنگاه‌ها سایه انداخته است.

او با اشاره به متغیرهای کلان اقتصاد کشور از جمله تولید ناخالص داخلی حدود ۵۰۰ میلیارد دلاری و درآمد سرانه ۵۵۰۰ دلاری، به تغییرات مهم جمعیتی و اجتماعی اثرگذار بر آینده صنعت مسکن پرداخت. وی افزایش نرخ سالمندی، گسترش خانواده‌های کوچک و تک‌نفره، رشد جامعه دیجیتال، تشدید مخاطرات اقلیمی و مهاجرت از فلات مرکزی به سمت سواحل شمالی و جنوبی را از روندهای قطعی آینده دانست.

*واحدهای مسکونی کوچک متراژ؛ مهم‌ترین فرصت برای آینده صنعت ساختمان

میرزایی تأکید کرد که نیاز به ساخت شهرک‌های خدمات سالمندی و واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ، از مهم‌ترین فرصت‌های آینده صنعت ساختمان است. او همچنین نقش روزافزون زنان و گسترش سهم نسل‌های «زد» و «آلفا» در الگوهای جدید تصمیم‌گیری و مصرف را از دیگر تغییرات اثرگذار بر بازار مسکن عنوان کرد.

میرزایی افزود: نرخ رشد جمعیت ایران به سمت کمتر از یک درصد در حال حرکت است و این امر به معنای آغاز روند قطعی کاهش جمعیت در سال‌های پیش‌ روست.

وی یادآور شد: برای تثبیت جمعیت ۸۸ میلیونی، نرخ رشد باید حداقل ۱.۵ درصد باشد، در حالی که پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد تا پایان این دهه، رشد جمعیت به صفر یا حتی منفی خواهد رسید.

میرزایی با اشاره به اینکه حدود ۸۰ درصد جمعیت ایران هم‌اکنون در شهرها زندگی می‌کنند، گفت: این نسبت در دهه آینده نیز با شتاب بیشتری افزایش خواهد یافت.

وی تغییرات سبک زندگی و تأثیرپذیری شدید نسل‌های جدید از جریان‌های جهانی را نیز از عوامل اثرگذار بر آینده مسکن دانست.

*اقتصاد سرمایه‌گریز و کوچ سرمایه

او سپس به متغیرهای کلان اقتصادی و وضعیت سرمایه‌گذاری پرداخت و تأکید کرد: از سال ۱۳۹۷ تاکنون، نرخ رشد تشکیل سرمایه ثابت ناخالص منفی بوده و ایران به یک کشور سرمایه‌فرست تبدیل شده است؛ در حالی که کشورهای اطراف ما، از شمال غرب تا جنوب، به مقصدهای جذاب سرمایه تبدیل شده‌اند.

میرزایی با استناد به آخرین پیش‌بینی‌های صندوق بین‌المللی پول، بانک جهانی و مرکز پژوهش‌های مجلس گفت: چشم‌انداز رشد اقتصادی ایران در سه سال آینده بین نیم تا‌ منفی سه درصد برآورد شده و جمعیت فقیر کشور طی دو سال آینده پنج میلیون نفر افزایش خواهد یافت.

او این روند را نشانه حرکت جامعه به سمت قطبی‌شدن و کاهش تدریجی قدرت خرید طبقه متوسط دانست؛ موضوعی که مستقیماً بر تقاضای مسکن تأثیر می‌گذارد.

*مسکن اجتماعی و اجاره‌داری حرفه‌ای، رونق اصلی بازار مسکن

به گفته میرزایی، رونق اصلی بازار مسکن در سال‌های آینده در دو بخش خواهد بود:

۱. مسکن ریزدانه و کوچک‌متراژ

۲. مسکن اجتماعی و اجاره‌داری حرفه‌ای

میرزایی با اشاره به شکاف میان عرضه سنتی واحدهای ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری و تقاضای واقعی بازار، واحدهای کمتر از ۷۰ متر، گفت: ایران به شدت نیازمند ساخت واحدهای ریزدانه ۳۰ تا ۷۰ متری است. او مهم‌ترین مانع را مجموعه‌ای از مقررات از جمله الزام تأمین ۱۰۰ درصدی پارکینگ و برخی مقاومت‌های ذهنی و اجتماعی دانست و افزود: این باورهای غلط مانع توسعه واقعی بازار مسکن شده است؛ در حالی که در بسیاری از شهرهای بزرگ دنیا، میلیون‌ها نفر در واحدهای ۲۰ تا ۵۰ متری زندگی می‌کنند.

میرزایی همچنین بر ضرورت اصلاح مقررات شهرسازی، کاهش هزینه‌های ساخت واحدهای کوچک، ایجاد الگوهای پارکینگ‌داری شهری و طراحی نماهای استاندارد و کم‌هزینه تأکید کرد و گفت توسعه مسکن ریزدانه یکی از ضرورت‌های قطعی دهه آینده در کلان‌شهرهای ایران است.

*نیاز سالانه ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال

میرزایی با اشاره به وضعیت رشد اقتصادی کشور طی یک دهه اخیر گفت: اقتصادی که حدود ده سال نرخ رشد اقتصادی نزدیک به یک درصد و نرخ رشد درآمد سرانه صفر داشته، مشکل اصلی‌اش کمبود تقاضاست. وقتی قدرت خرید وجود ندارد، اصرار بر ساخت‌وساز گسترده بدون وجود خریدار، یک خطای راهبردی است.

وی تأکید کرد: بر اساس آخرین محاسبات طرح جامع مسکن که دو ماه پیش منتشر شد، نیاز واقعی کشور حدود ۵۰۰ هزار واحد در سال است؛ رقمی که بر پایه مطالعات دقیق و کارشناسی تعیین شده، نه بر مبنای شعار.

وی تأکید کرد که رکود تاریخی مسکن، ناشی از نبود تقاضای مؤثر است، نه کمبود عرضه.

*سه بخش در حال رونق آینده بازار مسکن

وی تجربه سال‌های ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۰ را یادآور شد که در آن، ورود گسترده افراد غیرحرفه‌ای به بازار ساخت‌وساز موجب ایجاد تورم سنگین و تولید واحدهای بی‌کیفیت شد. میرزایی با اشاره به زلزله اخیر ترکیه هشدار داد: اگر بحران مشابهی در ایران رخ می‌داد، بسیاری از ساختمان‌های ساخته‌شده در آن دوره فرو می‌ریخت و فاجعه بزرگی رقم می‌زد.

او با اشاره به چشم‌انداز سه سال آینده اقتصاد ایران، رشد نزدیک به صفر، افزایش فقرا، کوچک شدن خانوارها و جابه‌جایی‌های بزرگ جمعیتی،گفت : بخش‌هایی از بازار مسکن با وجود رکود عمومی، همچنان با رونق مواجه خواهند بود. این بخش‌ها عبارت‌اند از:

۱. مسکن ریزدانه و کوچک‌متراژ، به‌ویژه در نیمه شمالی و غربی کشور

۲. مسکن لاکچری و شهرک‌های گردشگری برای دهک‌های بالا

۳. شهرک‌های خدمات سالمندی

*آماده‌سازی و توسعه زمین،بیشترین سود صنعت مسکن

میرزایی بیشترین سود صنعت مسکن را در آماده‌سازی و توسعه زمین، دانست و به ابزارهای نوین تأمین مالی اشاره کرد. او گفت:

او با انتقاد از موج شدید سرمایه‌گذاری مردم در طلا، طلای دیجیتال و گواهی طلا افزود: این روند برای اقتصاد کشور سودی ندارد و قابل تداوم نیست. اما اگر فرصت‌های جذاب و قابل اعتماد در بازار مسکن فراهم شود، ایرانیان با توجه به ریسک‌گریزی و ترجیح دارایی‌های امن، الگوی سرمایه‌گذاری خود را تغییر خواهند داد.

خبرنگار:منیره فهامی